La situazione
Il riscaldamento centralizzato è probabilmente la voce di spesa più cospicua nel bilancio condominiale. Sebbene le costruzioni più recenti prevedano spesso impianti autonomi a servizio delle varie unità immobiliari, negli edifici meno recenti è generalmente presente un unico generatore di calore al quale sono collegate tutte le unità immobiliari del condominio.
I provvedimenti normativi
Al fine di favorire il contenimento dei consumi energetici, il d.lgs. n. 102/2014 e i provvedimenti normativi seguenti che lo hanno integrato hanno stabilito l'obbligo per i condomìni dotati di riscaldamento centralizzato di installare dei contatori individuali per misurare l'effettivo consumo di calore per ciascuna unità immobiliare. Qualora ciò non sia tecnicamente possibile o economicamente vantaggioso, è previsto il ricorso a sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore presso ogni corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari facenti parte il condominio.
Sono stati quindi già installati, nei condomìni dove sia presente il riscaldamento centralizzato, dei sistemi (in genere valvole termostatiche e contabilizzatori presso ogni radiatore) che consentono una gestione personalizzata del calore, riducendo così gli sprechi che erano tipici dei vecchi impianti e che facevano lievitare considerevolmente le spese anche per chi era spesso assente e beneficiava per poco del servizio.
Se, nonostante questa nuova dotazione tecnologica e i nuovi criteri di ripartizione delle spese stabilite dalla norma tecnica UNI 10200, si volesse comunque procedere ad un distacco dall'impianto condominiale, ritenendo di poter ottenere così un ulteriore risparmio, l'art. 1118 C.C. consente la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (le c.d. "spese fisse").
I requisiti per procedere al distacco
I requisiti per poter ottenere il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato sono dunque due:
- dal distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento;
- il distacco non deve causare notevoli aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Entrambi i requisiti dovranno emergere da apposite relazioni tecniche redatte da professionisti qualificati del settore (ingegneri, periti e similiari) e non sarà necessario alcun pronunciamento assembleare in merito, essendo accertato il diritto del condomino che intende distaccarsi ad avvalersi di quanto stabilito dall'art. 1118 C.C.
Qualora il regolamento condominiale preveda il divieto di distacco e l'assemblea dei condòmini approvi una conseguente delibera di diniego, pur essendo verificati entrambi i suddetti requisiti, il condòmino interessato potrà impugnare la delibera per nullità (e non per annullabilità), come sancito dalla sentenza Cassazione civile sez. II, ordinanza 2 novembre 2018, n. 28051.
Lo Studio Rossetti Amministrazioni, forte dell'esperienza diretta maturata, è in grado di supportare i condòmini amministrati nell'assumere tutte le decisioni riguardanti l'impianto di riscaldamento centralizzato, puntando ad un servizio efficiente ed economicamente vantaggioso per tutti.
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